السؤال ليس لغويّاً، لأنّ القانون المدنيّ يضع لكلّ حالة باباً مختلفاً:
| البند | الشيوع (الحالة الأغلب) | عقد شركة |
|---|---|---|
| مثاله | إخوة ورثوا عمارة، أو صديقان اشتريا شقّة وسُجّلت باسميهما دون فرز حصّة كلّ منهما | شركاء اتّفقوا بعقد على استثمار عقاريّ وحدّدوا حصّة كلّ منهم في رأس المال |
| أين أحكامه؟ | باب «الملكيّة الشائعة» (المادّة ١٠٣٠ وما بعدها) | أحكام عقد الشركة (المادّة ٥٨٧ وما بعدها) |
| الحصص عند السكوت | متساوية «إذا لم يقم الدليل على غير ذلك»، مع مراعاة الحصص الإرثيّة | الربح والخسارة «بنسبة حصة كل منهم في راس المال» إن لم يبيّن العقد غير ذلك |
| قيد لافت | النفقات والضرائب على كلّ شريك بقدر حصّته | لا يجوز أن يُشترط لأحدهم «قدر مقطوع من الربح» |
أغلب العقارات العائليّة في الأردن من النوع الأوّل، وعليه يقوم باقي هذا المقال. وإن كان بينكم عقد شركة مكتوب، فشروطه في توزيع الربح هي المرجع الأوّل.
| المسألة | النصّ | المادّة |
|---|---|---|
| حجم الحصص | «إذا تملك اثنان أو أكثر شيئاً بسبب من اسباب التملك دون ان تفرز حصة كل منهم فيه فهم شركاء على الشيوع وتحسب حصص كل منهم متساوية إذا لم يقم الدليل على غير ذلك» | ١٠٣٠ |
| التصرّف بالحصّة | «لكل واحد من الشركاء في الملك ان يتصرف في حصته كيف شاء دون اذن من باقي شركائه بشرط الا يلحق ضرراً بحقوق سائر الشركاء» | ١٠٣١ |
| من يدير؟ | «تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفق على غير ذلك» · «فاذا تولى أحد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم» | ١٠٣٣ |
| قرار الأغلبيّة | «يكون راي اغلبية الشركاء في ادارة المال ملزماً للجميع وتعتبر الاغلبية بقيمة الانصبة» — ولهم أن يختاروا مديراً ويضعوا نظاماً للإدارة يسري على خلفائهم، أو يطلب أحدهم من المحكمة أن تعيّن مديراً | ١٠٣٤ |
| التغييرات الأساسيّة | للشركاء الذين يملكون «على الاقل ثلاثة ارباع المال الشائع» أن يقرّروا التغييرات الأساسيّة وتعديل الغرض، بإبلاغ الباقين «باعذار رسمي»، ولمن خالف الرجوع إلى المحكمة «خلال شهرين من تاريخ التبليغ» | ١٠٣٥ |
| الحفظ العاجل | «لكل شريك في الشيوع الحق في ان يتخذ من الوسائل ما يحفظ المال المشترك ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء» | ١٠٣٦ |
| النفقات والضرائب | «نفقات ادارة المال الشائع وحفظه والضرائب المفروضة عليه وسائر التكاليف الناتجة عن الشيوع أو المقررة على المال يتحملها جميع الشركاء كل بقدر حصته» | ١٠٣٧ |
القانون حسم أنّ النفقات والضرائب على كلّ شريك بقدر حصّته. والممارسة التي تُغلق باب الخلاف أن يُعامَل الإيراد بالميزان نفسه، وأن يمرّ بخمس خطوات ثابتة يتّفق عليها الشركاء كتابةً:
| المبلغ | يُوزَّع؟ | لماذا |
|---|---|---|
| إيجار قُبض نقداً أو بتحويل | نعم | مال دخل فعلاً |
| شيك إيجار لم يُصرف بعد | لا — حتى يُصرف | الشيك لا يُبرئ الذمّة إلّا بصرفه، وقد يرتجع (ماذا لو ارتجع؟) |
| مبلغ التأمين من المستأجر | لا | ضمان يُردّ للمستأجر بعد تسليم المأجور وليس ربحاً (دليل التأمين) |
| إيجار مستحقّ لم يُدفع | لا | دَين يُتابَع، ويُوزَّع حين يُحصَّل |
عمارة من ثلاث شقق يملكها ثلاثة إخوة بحصص ٥٠٪ و٢٥٪ و٢٥٪، ويتولّى أكبرهم التحصيل بأجر متّفق عليه ٥٪ من المحصَّل، مع احتياطي صيانة ١٠٪. الأرقام افتراضيّة لسنة واحدة بالدينار:
| البند | المبلغ |
|---|---|
| الإيجار المحصَّل فعلاً | ١٠٬٢٠٠ |
| المصاريف: مسقّفات ٦٢٠ + صيانة ٩٠٠ + خدمات الدرج ٣٠٠ | − ١٬٨٢٠ |
| أجر المدير ٥٪ من المحصَّل | − ٥١٠ |
| الصافي قبل الاحتياطي | ٧٬٨٧٠ |
| احتياطي الصيانة ١٠٪ | − ٧٨٧ |
| القابل للتوزيع | ٧٬٠٨٣ |
| نصيب صاحب الـ٥٠٪ | ٣٬٥٤١٫٥٠٠ |
| نصيب كلّ من صاحبَي الـ٢٥٪ | ١٬٧٧٠٫٧٥٠ |
التحقّق: ٣٬٥٤١٫٥ + ١٬٧٧٠٫٧٥ + ١٬٧٧٠٫٧٥ = ٧٬٠٨٣ تماماً. والأخ المدير يقبض نصيبه وأجره منفصلين (٣٬٥٤١٫٥ + ٥١٠) — وفصلهما في الكشف هو ما يمنع سؤال «ليش أخذ أكثر؟».
الأصل في المادّة ١٠٣٣ أنّ الإدارة للشركاء مجتمعين. وفي الواقع يتولّاها غالباً شريك واحد، والقانون يعدّه «وكيلاً عنهم» ما دام يدير «دون اعتراض من الباقين». هذا الوضع الضمنيّ يعمل حتى أوّل خلاف، ثمّ يصير كلّ قرار موضع سؤال. الأسلم:
| الطريق | ما يعنيه | المادّة |
|---|---|---|
| بيع الحصّة | لكلّ شريك أن يتصرّف في حصّته دون إذن الباقين بشرط ألّا يضرّ بحقوقهم | ١٠٣١ و١٠٣٢ |
| القسمة الرضائيّة | «القسمة إفراز وتعيين الحصة الشائعة وقد تتم بالتراضي أو بحكم القاضي» | ١٠٣٨ |
| القسمة القضائيّة | «يجوز لمن يريد الخروج من الشيوع ولم يتفق مع باقي شركائه على ذلك ان يطلب القسمة القضائية» | ١٠٤٠ |
| المهايأة (قسمة المنافع) | بديل عن قسمة الملك: «زمانية أو مكانية» — يتناوب الشركاء الانتفاع مدّة تتناسب مع حصّة كلّ منهم، أو «ينتفع كل منهم بجزء معين من العين المشتركة» | ١٠٥٤ |
المهايأة المكانيّة حلّ عمليّ لعمارة من عدّة شقق: كلّ شريك يأخذ إيجار شقّة بعينها تقارب حصّته، فيستقلّ بمستأجره وتحصيله. لكنّها لا تُلغي الحساب المشترك للمصاريف العامّة كالدرج والسطح والمسقّفات.
المادّة ١٠٣٤ تسمح للشركاء بأن يضعوا لإدارة المال والانتفاع به نظاماً يسري عليهم «وعلى خلفائهم» — أي على الورثة والمشترين اللاحقين. ورقة واحدة موقّعة تغطّي هذه البنود تمنع أغلب الخلافات:
وإن أردتم آليّة لعرض الحصّة على الشركاء قبل بيعها للغير، فهذه صياغة تعاقديّة تُكتب مع محامٍ لا بنموذج عامّ.
الحساب الذي يمنع الخلاف يُكتب لحظة الدفع لا آخر السنة — في اجارات تسجّل حصّة كلّ شريك في العقار، فيظهر الربح المتاح للتوزيع ونصيب كلّ شريك منه، ويُحفظ سجلّ كلّ توزيع وكلّ إيداع من شريك بتاريخه.
حمّله للآيفونحمّله لأندرويد جرّبه على الويببعد اقتطاع المصاريف من الإيراد المحصَّل فعلاً، يُقسم الباقي بنسبة حصّة كلّ شريك. القانون المدنيّ الأردنيّ يجعل نفقات إدارة المال الشائع وحفظه والضرائب المفروضة عليه على جميع الشركاء كلٌّ بقدر حصّته، ويحسب الحصص متساوية إذا لم يقم الدليل على غير ذلك، مع مراعاة الحصص الإرثيّة لكلّ وارث.
الأصل أنّ الإدارة للشركاء مجتمعين ما لم يُتّفق على غير ذلك، ورأي أغلبيّة الشركاء في الإدارة ملزم للجميع وتُحسب الأغلبيّة بقيمة الأنصبة لا بعدد الشركاء. وإذا تولّى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عُدّ وكيلاً عنهم. أمّا التغييرات الأساسيّة فتحتاج شركاء يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع على الأقلّ.
جميع الشركاء كلٌّ بقدر حصّته، بنصّ المادّة ١٠٣٧ من القانون المدنيّ. والأسلم عمليّاً أن تُقتطع من الإيراد قبل التوزيع، وأن يُسجَّل ما دفعه أيّ شريك من ماله الخاصّ إيداعاً يُستردّ قبل التوزيع التالي.
لا. مبلغ التأمين ضمان يُردّ للمستأجر بعد تسليم المأجور وليس ربحاً، والشيك لا يُبرئ ذمّة المستأجر إلّا بصرفه فعليّاً. يُوزَّع ما دخل فعلاً فقط.
له أن يبيع حصّته دون إذن باقي الشركاء بشرط ألّا يلحق ضرراً بحقوقهم، أو أن يتّفق معهم على قسمة رضائيّة، فإن لم يتّفقوا جاز له أن يطلب القسمة القضائيّة. ويمكن بدلاً من قسمة الملك الاتّفاق على المهايأة، أي قسمة المنافع زمانيّاً أو مكانيّاً.
اجارات