حاسبة العائد الإيجاريّ 📈

المعادلات الأربع — بلا صندوق أسود

لاحظ الفرق الجوهريّ: العائد الإجماليّ يُنسب إلى ثمن العقار وحده، أمّا الصافي فيُنسب إلى إجماليّ ما دفعته (الثمن + تكاليف الشراء). لهذا يظهر العائد الصافي دائماً أقلّ — وهو الأصدق.

مثال محسوب كاملاً

الدرس من المثال: شهر شغور واحد ومصاريف متواضعة أنزلا العائد من ٤٫٨١٪ إلى ٣٫٧٥٪ — أي أنّ ثلث «العائد» الذي يُعلن عادةً يذوب في التفاصيل التي لا تُحسب.

المصاريف التي تُنسى عند الحساب

• شهور الشغور — أكبر بند خفيّ، ولذلك خانة «أشهر الإشغال» أوّل ما يجب ضبطه بصدق.
• الصيانة الدوريّة والطارئة — سخّان، تمديدات، دهان بين مستأجرين.
• الضرائب والرسوم السنويّة — ومنها ضريبة المسقّفات وضريبة الدخل على الإيجار؛ التفصيل في مقال ضرائب الإيجار في الأردن.
• حصّة المالك من خدمات المجمّع إن وُجدت، والتأمين إن كان مؤمَّناً.
• أتعاب الإدارة أو العمولة إن كان غيرك يدير العقار.
• خسائر التحصيل — متأخّرات لا تُحصَّل فعلاً. عائد على ورق لا يدخل الحساب ليس عائداً.

كيف تقرأ الرقم الناتج؟

لا يوجد «عائد جيّد» عالميّ — الرقم يُقرأ بالمقارنة لا بمفرده:

• قارنه ببديلك الفعليّ: عائد الوديعة أو الاستثمار الذي كنت ستضع فيه المال نفسه.
• قارنه بعقار آخر تدرسه بالمعادلة نفسها والافتراضات نفسها — لا معنى لمقارنة عائد صافٍ بعائد إجماليّ.
• لا تنسَ ما لا تقيسه هذه الحاسبة: ارتفاع قيمة العقار نفسه، والسيولة، والجهد الإداريّ، والمخاطرة.

وحين تصير الأرقام أكثر من عقار واحد، فالمصدر الأصدق لخانات هذه الحاسبة هو سجلّك نفسه: في اجارات كلّ دفعة ومصروف مقيّدان على وحدتهما، فتخرج بأرقام محقّقة لا مقدَّرة — الإيجار المحصَّل فعلاً وأشهر الشغور الحقيقيّة والمصاريف كما وقعت.