على الجوّال: اسحب الجدول أفقيّاً لرؤية كلّ الأعمدة.
| المحطّة | القرار الأهمّ | الورقة التي تحميك | الأداة الجاهزة |
|---|---|---|---|
| ١ · قبل الإعلان | السعر، ومفروش أم فارغ، وقناة الدفع | حسبة العائد الصافي | حاسبة العائد · ضرائب الإيجار |
| ٢ · اختيار المستأجر | من سيسكن فعلاً، وهل يقدر على الدفع | ملفّ المستأجر | القائمة في القسم الثاني أدناه |
| ٣ · التوقيع | المدّة والتجديد والدفع والتأمين | عقد خطّيّ + محضر تسليم | نموذج العقد · البنود التسعة · محضر التسليم |
| ٤ · أثناء العقد | التحصيل، والتأخّر، والضرائب السنويّة | سند قبض لكلّ دفعة، وإنذار عدليّ عند اللزوم | سند القبض · نموذج الإنذار · جدول الإكسل · حاسبة التقسيط |
| ٥ · نهاية العقد | تجديد أم استرداد | إخطار + محضر استلام + كشف خصم | دليل الإخلاء · دليل التأمين |
الإيجار الذي تكتبه في الإعلان ليس دخلك. من الإيجار السنويّ تُقتطع أربعة بنود على الأقلّ: ضريبة المسقّفات، والصيانة، وحصّتك من الخدمات إن تحمّلتها، وأشهر الشغور بين مستأجر وآخر. وشهر شغور واحد في السنة يقتطع وحده ٨٫٣٪ من إيرادك السنويّ.
أدخل الثمن والإيجار والمصاريف وأشهر الشغور في حاسبة العائد الإيجاريّ، فتعرف العائد الصافي وصافي دخلك الشهريّ قبل أن تحدّد السعر — لا بعد أن توقّع.
| الأثر | مؤجّرة مفروشة | مؤجّرة فارغة |
|---|---|---|
| المسقّفات | يُضاف خصم ١٠٪ أجرة أثاث قبل الاحتساب | خصم الاستهلاك ٢٠٪ وحده |
| الإخلاء عند انتهاء المدّة | لا يلزم الإخطار ولا الكشف، والقرار المستعجل قابل للتنفيذ «فور صدوره» (المادّة ١٩/هـ) | إخطار ومهلة عشرة أيّام وكفالة يقدّرها القاضي |
| ما تحتاجه يوم التسليم | قائمة محتويات موقَّعة من الطرفين ومرفقة بالعقد | محضر حالة وعدّادات ومفاتيح |
شيكات مؤجّلة لسنة كاملة، أم تحويل بنكيّ شهريّ، أم نقد بسند قبض؟ لكلّ قناة كلفتها ومخاطرها، والقاعدة التي تحسم أغلب النزاعات أنّ الشيك لا يُبرئ ذمّة المستأجر إلّا بصرفه فعليّاً. (المقارنة الكاملة في دليل تحصيل الإيجار.)
القانون لا يحدّد لك كيف تختار مستأجرك — لكنّ أغلب المشاكل اللاحقة تبدأ من اختيار متعجّل. هذه أسئلة عمليّة يسألها الملّاك المتمرّسون:
ولا تجمع من الوثائق أكثر ممّا تحتاجه فعلاً، ولا تحتفظ بصورها أطول ممّا يلزم.
| الأداة | نصّها | بلا عقد مكتوب |
|---|---|---|
| الطلب المستعجل للإخلاء عند انتهاء المدّة | «يجوز للمؤجّر بموجب عقد إجارة خطّيّ اتّباع الإجراءات التالية…» — المادّة ١٩ | المسار المستعجل مغلق من أساسه |
| تحصيل الأجور لدى دائرة التنفيذ | «يعتبر عقد الإجارة سنداً تنفيذيّاً… للمطالبة بالأجور المستحقّة بموجبه» — المادّة ١٨ | لا ورقة تُثبت الأجرة ومواعيدها لتُقدَّم |
وعقودك المبرمة منذ ٣١ آب ٢٠٠٠ «تحكمها شروط العقد المتّفق عليه»، فالحقّ الذي لا تكتبه كثيراً ما لا تملكه.
هذه خمسة من تسعة بنود يترتّب على غيابها أثرٌ في نصّ القانون — القائمة كاملة بصياغاتها في دليل بنود عقد الإيجار، وأغلبها مصوغ أصلاً في نموذج العقد الجاهز.
في يوم تسليم المفتاح نفسه، املأ محضر التسليم بحضور المستأجر: حالة كلّ بند، وقراءات العدّادات، وعدد المفاتيح، وقائمة المحتويات إن كانت مفروشة — ويوقّعه الطرفان. النسخة نفسها تُملأ عند الخروج، والفرق بين النسختين هو بالضبط ما يجوز خصمه.
السند الذي لا يُكتب لا يُثبت. وأخطر ما يُنسى فيه سطر الرصيد المتبقّي عند الدفعة الجزئيّة: سند بلا هذا السطر قد يتحوّل عند الخلاف إلى إبراء ذمّة كاملة. (البيانات الثمانية في نموذج سند القبض، والتقسيط بلا كسور ضائعة في حاسبة التقسيط.)
وإن ارتجع شيك: اطلب من البنك إفادة الرفض فوراً، واحتفظ بأصل الشيك، وأعد الدفعات التي كان يغطّيها إلى «مستحقّة» في سجلّك. (خطوات الشيك المرتجع.)
| الموعد | ما عليك |
|---|---|
| مطلع السنة الماليّة | ضريبة المسقّفات للبلديّة — مع خصم تشجيعيّ للدفع المبكر يتناقص كلّما تأخّرت |
| الإقرار الضريبيّ السنويّ | إيراد الإيجار جزء من دخلك الخاضع، وبعد الإعفاءات الشخصيّة (٩٬٠٠٠ دينار للمكلَّف و٩٬٠٠٠ للمعالين) لا يبقى على كثير من الملّاك الأفراد ضريبة مستحقّة |
| حتى نهاية دوام ٣١ كانون الأوّل ٢٠٢٦ | إن كان على العقار متأخّرات مسقّفات قديمة: إعفاء كامل من الغرامات وخصم ٢٠٪ على مستحقّات الأعوام السابقة عند تسديدها |
| قبل انتهاء مدّة العقد بوقت كافٍ | قرار التجديد أو عدمه، وإبلاغ المستأجر به كتابةً |
والصيانة يحسمها عقدك: نموذج العقد يجعل الإنشائيّة على المالك والتشغيليّة على المستأجر — اكتب ما اتّفقتما عليه، وسجّل كلّ مصروف بتاريخه، فهو ما ستحتاجه في حساب صافي العقار آخر السنة.
العقد المبرم منذ ٣١/٨/٢٠٠٠ «ينقضي… بانتهاء المدّة المتّفق عليها» (المادّة ٥/ب/١) ما لم يكن فيه بند تجديد تلقائيّ. فقرّر قبل الموعد بوقت كافٍ: تجديد ببند الزيادة المتّفق عليه، أم استرداد.
طريقك الطلب المستعجل أمام قاضي الأمور المستعجلة بثلاثة شروط: عقد إجارة خطّيّ، وإخطار بلزوم الإخلاء، ومرور عشرة أيّام من تاريخ تبليغ الإخطار أو تاريخ انتهاء المدّة، أيّهما لاحق — مع كفالة يقدّرها القاضي قبل التنفيذ، إلّا في المفروش. ولك عن مدّة الامتناع تعويض يُحتسب «إمّا على أساس أجر المثل أو بدل الإجارة المحدّد بالعقد وفقاً لما يختاره المالك» (المادّة ١٣/ب). (المساران كاملين في دليل إخلاء المستأجر.)
وبعد أوّل عقد يبدأ الجزء الذي يتكرّر كلّ شهر: الاستحقاقات، والسندات، والشيكات، والمصاريف، ومواعيد الانتهاء. في اجارات يُسجَّل العقد مرّة واحدة بمدّته وبدله ودوريّته، فيولّد جدول الدفعات ويذكّرك بكلّ استحقاق وبقرب انتهاء المدّة، ويصدر لك تقريراً بصافي كلّ عقار — والباقة المجّانيّة تكفي عقاراً كاملاً بأربع وحدات.
نظّم هذا كلّه تلقائيّاً بدل الدفاتر — اجارات يتتبّع عقاراتك وعقودك ودفعاتك وشيكاتك بدقّة الفلس، ويذكّرك بكلّ مستحقّ. ابدأ مجّاناً.
حمّله للآيفونحمّله لأندرويد جرّبه على الويببخمس محطّات: احسب ما يبقى لك بعد المسقّفات والصيانة وأشهر الشغور قبل تحديد السعر؛ ثمّ اختر مستأجراً تعرف من سيسكن معه وقدرته على الدفع؛ ثمّ وقّع عقداً خطّيّاً يحدّد المدّة وطريقة التجديد والدفع والتأمين، ومعه محضر تسليم موقَّع؛ ثمّ نظّم التحصيل بسند قبض لكلّ دفعة وسلّم ثابت عند التأخّر؛ وأخيراً أنهِ العقد بمحضر استلام وكشف خصم مكتوب.
القانون يجيز للمستأجر إثبات الإجارة بجميع طرق الإثبات في العقود اللاحقة لنفاذه، فالاتّفاق الشفويّ يلزمك أيضاً. لكنّ أقوى أدوات المالك مربوطة بالورق: الطلب المستعجل للإخلاء عند انتهاء المدّة مقصور على عقد الإجارة الخطّيّ، وعقد الإجارة سند تنفيذيّ لدى دائرة التنفيذ للمطالبة بالأجور المستحقّة بموجبه.
لا يوجد نصّ قانونيّ يحدّد مقداره للعقود الحديثة؛ العرف الشائع بين بدل شهر وبدل ثلاثة أشهر بحسب نوع العقار وكونه مفروشاً. الأهمّ أن يكتب العقد مبلغه، وأنّه تأمين مستردّ لا بدل إيجار، ومهلة ردّه، وحالات الخصم منه.
ضريبتان مختلفتان: ضريبة المسقّفات السنويّة للبلديّة وتُدفع ولو كان العقار فارغاً، والمطبَّق عمليّاً على الأبنية ١٥٪ من صافي التقدير بعد خصم ٢٠٪ استهلاكاً، مع حقّك في الرجوع على المستأجر بحصّة المعارف ٢٪. وضريبة الدخل على إيراد الإيجار ضمن دخلك الخاضع، وبعد الإعفاءات الشخصيّة (٩٬٠٠٠ دينار للمكلَّف و٩٬٠٠٠ للمعالين) لا يبقى على كثير من الملّاك الأفراد ضريبة مستحقّة.
للمفروش ميزتان في النصوص: خصم إضافيّ ١٠٪ أجرة أثاث عند احتساب المسقّفات، وقرار مستعجل بالإخلاء عند انتهاء المدّة قابل للتنفيذ فور صدوره دون إخطار أو كشف أو مهلة وكفالة. ومقابلهما التزام بقائمة محتويات موقَّعة ومتابعة حالة الأثاث — بشرط أن يكون العقار مفروشاً فعلاً لا وصفاً فقط.
اجارات